Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie albo działkę i budujesz na niej dom.
Spełniasz jedno ze swoich największych marzeń.
Wykańczasz swoje gniazdko, cieszysz się na samą myśl o urządzaniu i przeprowadzce.
Nastaje ten dzień.
W końcu! Wprowadzasz się.
I…
I radość znika, a pojawiają się rozczarowanie a z czasem frustracja.
Dlaczego?
Zamiast wymarzonej ciszy i spokoju masz uciążliwe hałasy, ciężki i głośny sprzęt pod oknami sypialni (uruchamiany wczesnym porankiem akurat wtedy kiedy Ty jeszcze śpisz) albo codzienne głośne imprezy lub bardzo nieprzyjemne zapachy z sąsiedniej nieruchomości.
W idealnym świecie sąsiedzi żyją w zgodzie, pomagają sobie i szanują się wzajemnie.
Rzeczywistość bywa różna. Hałasy, śmieci na klatce czy nieustanne kłótnie zza ściany potrafią skutecznie uprzykrzyć codzienność.
Aby przybliżyć ten temat, posłużę się krótką historią.
Historia immisji sąsiedzkich
Zamiast spokoju i zieleni – ciężarówki pod oknem.
Pani Anna z rodziną zamieszkała w spokojnej okolicy pod miastem. Miało być cicho, zielono, idealnie dla dzieci. Początkowo wszystko zapowiadało się dobrze. Niestety kilka miesięcy po jej wprowadzeniu się, sąsiednią działkę zakupił pan Marek.
Zamiast typowego domu jednorodzinnego postawił na niej ogromny garaż, zaczął zwozić ciężarówki, koparki, wywrotki. Sprzęt stał tuż przy granicy działki. Pan Marek codziennie od 5:00 – 6:00 rano odpalał ciężarówki, naprawiał pojazdy, ładował coś w hałasie. Mimo, że jego działka i działki w okolicy były przeznaczone wyłącznie pod zabudowę domów jednorodzinnych, to działka pana Marka wyglądała jakby ktoś urządził tam bazę transportowo-logistyczną.
Rodzina pani Anny próbowała rozmawiać, ale sąsiad był nieugięty. Twierdził, że „na swojej działce może robić, co chce”. Przez wiele miesięcy życie rodziny zamieniło się w koszmar: hałas, spaliny, nieustanny ruch.
Czy sąsiad ma rację, twierdząc, że na swojej nieruchomości może robić co tylko zechce?
Nie do końca.
Prawo do spokojnego korzystania z nieruchomości
Polskie prawo cywilne chroni właścicieli i użytkowników nieruchomości przed nadmiernymi uciążliwościami ze strony sąsiadów.
Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Co to są immisje i kiedy sąsiad narusza Twoje prawa?
Jest to tak zwany zakaz immisji. Czym są immisje? To wszelkie działania lub zjawiska po stronie sąsiada, które wpływają na Twoją nieruchomość w sposób nadmierny, na przykład:
- hałas,
- spaliny,
- drgania,
- zapachy (np. hodowla drobiu),
- natężony ruch pojazdów,
- pozbawienie dostępu do światła,
- zasłonięcie widoku (np. przez budowę wysokiego budynku lub ogrodzenia),
- zmiana stosunków wodnych (np. podwyższenie terenu powodujące spływanie wód opadowych na sąsiednią działkę).
W praktyce oznacza to, że sąsiad nie może robić na swojej działce wszystkiego, co mu się podoba. Powinien korzystać ze swojej nieruchomości tak, aby nie zakłócać spokoju właścicieli sąsiednich działek ponad przeciętną miarę.
Zatem, aby móc nazwać jakieś działanie immisją, uciążliwości muszą występować ponad przeciętną miarę. W każdym sąsiedztwie coś się dzieje, więc nie każde działanie czy hałas są niedozwolone. Dlatego wszelkie tego typu sytuacje należy oceniać rozsądnie! Trzeba brać pod uwagę rodzaj naruszeń, ich częstotliwość, w jakich porach występują, źródło, przyczyny, skutki dla ludzi.
Przeciętna miara określona w art. 144 k.c.
Przeciętna miara jest wyznaczana na podstawie:
- Społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości – sposobu przeznaczenia nieruchomości, rodzaju zabudowy i działalności, jaka jest dozwolona i typowa w danym miejscu. Na przykład: Na osiedlu domów jednorodzinnych nocne imprezy są uznawane za ponad przeciętną miarę. W dzielnicy przemysłowej hałas maszyn w ciągu dnia może być uznany za akceptowalny.
2. Stosunków miejscowych – lokalnych zwyczajów, charakteru okolicy, rodzaju zabudowań w okolicy.
Zatem co można zrobić, gdy dobrosąsiedzkie relacje przestają istnieć, a sytuacja zaczyna wpływać na Twój spokój i komfort?
Spokojnie. Są na to rozwiązania prawne.
Sposoby rozwiązania problemu
Rozmowa i polubowne rozwiązanie sporu
Zanim sięgniesz po środki prawne, spróbuj porozmawiać. Wiele konfliktów udaje się rozwiązać zwykłą, spokojną rozmową.
Bardzo często sąsiad nawet nie zdaje sobie sprawy, że jego zachowanie przeszkadza innym. Warto więc zacząć od kulturalnego zwrócenia uwagi i opowiedzenia o swoim dyskomforcie.
Pisemne wezwanie do zaprzestania immisji
Jeżeli rozmowy nie przyniosą żadnego efektu, a uciążliwości są ponad przeciętną miarę, możesz pisemnie wezwać sąsiada do zaprzestania immisji.
Z doświadczenia wiem, że często najlepsze rezultaty przynoszą wezwania sporządzone i wysłane przez prawnika.
Pozew o immisje
Jeżeli powyższe metody zawiodły, możesz dochodzić swoich praw w sądzie.
Wymaga to złożenia pozwu z żądaniem:
- zaprzestania immisji,
- przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
- nakazania lub zakazania odpowiednich działań,
- odszkodowania, jeżeli wskutek immisji poniosłeś szkodę (np. spadek wartości nieruchomości, koszty leczenia, uszkodzenia budynku).
Pamiętaj! W każdej sprawie warto zgromadzić dowody: nagrania, zdjęcia, świadków, notatki z interwencji policji.
Pozew o immisje to nie jedyny sposób na rozwiązanie problemu. Działania sąsiada mogą naruszać inne przepisy. Warto to sprawdzić.
Sprawdzenie przeznaczenia terenu
Ustal, czy sąsiad może prowadzić działalność, która w sposób nadmierny zakłóca korzystanie z Twojej nieruchomości. W tym celu warto sprawdzić: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – dostępny w urzędzie gminy lub online. Jeżeli działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to działalność usługowa, transportowa czy warsztatowa może być niedozwolona.
Jeżeli sąsiad prowadzi działalność sprzeczną z planem miejscowym, można zgłosić to do: Nadzoru Budowlanego (PINB), Urzędu Gminy (Miasta).
Zgłoszenie uciążliwości do odpowiednich instytucji
Działalność sąsiada może naruszać różne przepisy, nie tylko plan zagospodarowania przestrzennego.
Problem można zgłosić do:
- Inspekcji Ochrony Środowiska – przy hałasie, spalinach, emisji zanieczyszczeń,
- Straży Miejskiej lub Policji – przy uciążliwościach w godzinach ciszy nocnej, głośnych imprezach czy ruchu ciężarówek,
- Nadzoru Budowlanego – gdy obiekty (np. hale, wiaty, garaże) powstały bez zezwoleń lub niezgodnie z przeznaczeniem.
- Urzędu Gminy (Miasta) oraz innych podmiotów kontrolujących przedsiębiorców, na przykład Inspekcji Sanitarnej, Nadzoru Budowlanego – jeżeli faktycznie jest prowadzona działalność gospodarcza, ale nie została ona zgłoszona do ewidencji lub jest wykonywana bez wymaganych zezwoleń np. bez zgód środowiskowych.
Sprawy dotyczące immisji sąsiedzkich bywają skomplikowane. Często wymagają także: analizy planu zagospodarowania, przygotowania dokumentacji dowodowej, kontaktów z urzędami, prowadzenia korespondencji lub sprawy sądowej.
Warto skonsultować się z adwokatem, który oceni, czy są podstawy prawne do działania, pomoże przygotować odpowiednie pisma, pomoże zebrać dowody (np. opinie biegłych, nagrania, dokumentację), może reprezentować Cię w sądzie lub w kontaktach z urzędami, doradzi, jakie rozwiązanie będzie odpowiednie w określonej sytuacji.
Podsumowanie
To, że ktoś jest właścicielem określonej nieruchomości, nie daje mu prawa do urządzenia na niej placu budowy czy bazy transportowej. Prawo chroni mieszkańców przed uciążliwym sąsiedztwem.
Zanim jednak sięgniesz po ostateczne środki, warto zacząć od spokojnej rozmowy, a jeżeli to nie przyniesie skutku, możesz skorzystać z przysługujących Ci praw.