Współwłasność nieruchomości to powszechnie spotykana forma posiadania mieszkania.
Zdarza się, że dwie lub więcej osób decyduje się na zakup jednej nieruchomości, na przykład z powodów rodzinnych lub inwestycyjnych. Jeszcze częściej są spotykane przypadki, gdy współwłasność nieruchomości wynika z dziedziczenia po bliskim albo z darowizny.
Życie pokazuje, że nawet najlepsze relacje mogą napotkać na trudności, a brak zgody pomiędzy współwłaścicielami czasami prowadzi do komplikacji.
Co zatem zrobić, gdy kończy się zgoda pomiędzy właścicielami jednego mieszkania?
Zacznijmy od początku. Co to jest współwłasność mieszkania?
Współwłasność oznacza, że określona nieruchomość, rzecz stanowi własność dwóch lub więcej osób. Każdy z właścicieli ma prawo do korzystania z całej nieruchomości, ale równocześnie musi respektować prawa pozostałych współwłaścicieli. Niektóre decyzje dotyczące mieszkania wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli (jak na przykład wynajem) lub większości właścicieli zgodnie z umową albo przepisami prawa.
W prawie polskim rozróżniamy dwa podstawowe typy współwłasności:
- Współwłasność łączną (np. współwłasność małżeńską) –małżonkowie mają wspólne prawo do majątku, udziały nie są określone ułamkowo.
- Współwłasność ułamkową – najczęstsza w przypadku zakupu mieszkania przez dwie lub więcej osób, które mają określony udział w nieruchomości (np. po ½ lub ¼ i 3/4) lub w przypadku nabycia mieszkania w spadku w określonym udziale (np. po 1/3).
Dzisiejszy artykuł dotyczy współwłasności ułamkowej.
Współwłaściciele mają zarówno prawa jak i obowiązki, wynikające z przepisów kodeksu cywilnego:
- Prawo do korzystania z całej nieruchomości,
- Obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości (remonty, podatki, opłaty),
- Prawo do dysponowania swoim udziałem – do sprzedaży, darowizny lub ustanowienia zabezpieczenia.
Przyczyny konfliktów między współwłaścicielami
Czasami ciężko porozumieć się dwóm osobom, a co dopiero trzem czy większej liczbie osób. I tak też bywa w przypadku współwłasności nieruchomości.
Do najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy współwłaścicielami należą:
- Chęć sprzedaży mieszkania przez jednego ze współwłaścicieli a sprzeciw pozostałych,
- Niechęć jednego lub kilku współwłaścicieli do przejęcia mieszkania przez jednego na wyłączną własność i spłaty pozostałych,
- Niechęć jednego ze współwłaścicieli do zmiany warunków korzystania,
- Różne wizje zarządzania i użytkowania mieszkania,
- Spory o podział kosztów remontów i utrzymania,
- Problemy związane z wynajmem nieruchomości,
- Różne plany na mieszkanie, np. jeden współwłaściciel chce mieszkać a drugi wynajmować.
Zatem co robić, gdy kończy się zgoda?
1. Próba rozmowy i mediacji
Moim zdaniem pierwszym i najlepszym krokiem jest próba rozwiązania konfliktu na drodze rozmowy. Bardzo często otwarta dyskusja umożliwia znalezienie rozwiązania, które satysfakcjonuje wszystkich współwłaścicieli. Niekiedy, a raczej zazwyczaj, wymaga to kompromisu ze wszystkich stron, ale jednak taka opcja jest najszybsza. Jeżeli emocje są bardzo silne, warto rozważyć pomoc mediatora lub innej osoby, która podpowie jak wypracować wspólne rozwiązanie.
Współwłaściciele mogą porozumieć się w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości, na przykład poprzez umowne podzielenie mieszkania do korzystania (tak zwane „quoad usum”). Przykładowo: jedna osoba będzie zajmować duży pokój, druga mały, a z kuchni będą korzystać wspólnie. Możliwe jest również wspólne ustalenie, że jeden ze współwłaścicieli będzie mieszkać w mieszkaniu, ale w zamian za to pokryje koszty remontu i jego utrzymania. Można także zawrzeć porozumienie, że jedna z osób przejmie mieszkanie na wyłączną własność, spłacając pozostałe osoby w odpowiednich wspólnie ustalonych kwotach. W takim przypadku należy pójść do notariusza, który przygotuje umowę zniesienia współwłasności mieszkania. Współwłaściciele mogą także sprzedać nieruchomość, ale do tego jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli!
W przypadku nieruchomości, które można podzielić (np. dom z działką), współwłaściciele mogą dokonać podziału na mniejsze części odpowiadające ich udziałom, jeżeli umożliwiają to przepisy prawa. Niestety, w przypadku mieszkań zazwyczaj jest to niemożliwe ze względu na charakter budynku.
Jeżeli dalsze współposiadanie jest nie do zaakceptowania, najprostszym rozwiązaniem może być sprzedaż nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli. Uzyskane pieniądze dzieli się proporcjonalnie do udziałów. Czasem jeden ze współwłaścicieli może wykupić udziały drugiego.
2. Sprzedaż udziału
W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli może swobodnie dysponować swoim udziałem w nieruchomości. Może sprzedać swój udział albo go darować. Nie wymaga to zgody pozostałych współwłaścicieli. Nabywca – nowy właściciel wejdzie wówczas w miejsce poprzedniego współwłaściciela. Pamiętaj, że zasada swobodnego dysponowania udziałem we współwłasności nie dotyczy współwłasności łącznej!
3. Zniesienie współwłasności na drodze sądowej
Jeśli ugodowe próby rozwiązania sporu zawiodą, współwłaściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości. W przypadku, gdy współwłasność wynika z dziedziczenia, wówczas trzeba wystąpić z wnioskiem o dział spadku. W pozostałych przypadkach jest to postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości.
Sąd może:
- dokonać fizycznego podziału nieruchomości (jeśli jest możliwy),
- przyznać nieruchomość na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem dokonania spłaty pozostałych współwłaścicieli,
- zarządzić sprzedaż nieruchomości w trybie przepisów o egzekucji i podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli.
W postępowaniu sądowym sąd będzie brał pod uwagę rodzaj rzeczy, możliwość i sposób podziału rzeczy, interesy wszystkich współwłaścicieli, okoliczności sprawy, sytuację poszczególnych właścicieli, interes gospodarczy.
Moim zdaniem sprzedaż nieruchomości w trybie przepisów o egzekucji jest mało korzystnym rozwiązaniem, ponieważ wówczas nieruchomość może zostać sprzedana za cenę niższą niż rynkowa. Warto się wtedy zastanowić nad wspólną sprzedażą nieruchomości przez wszystkich współwłaścicieli w drodze umowy.
Przykład z życia
Anna i Marek żyjący w nieformalnym związku, kupili mieszkanie na kredyt, każdy posiadając 50% udziałów. Początkowo mieszkali razem, ale po kilku latach rozstali się. Marek chciał sprzedać mieszkanie, aby spłacić swój kredyt. Anna wolała zostawić mieszkanie i wynajmować, by mieć dodatkowy dochód. Brak porozumienia doprowadził do tego, że Marek przestał uczestniczyć w kosztach remontu i utrzymania mieszkania, a Anna nie mogła wynająć mieszkania bez zgody Marka. Anna złożyła wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Sąd przyznał Annie mieszkanie na własność za odpowiednią spłatą na rzecz Marka.
Pamiętaj:
- Współwłaściciel ma prawo do wynagrodzenia, jeśli drugi właściciel korzysta z jego udziału i uzyskuje z tego korzyści (np. z wynajmu).
- Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie ponosi kosztów utrzymania mieszkania, drugi ma prawo domagać się zwrotu połowy poniesionych wydatków,
- Każdy ze współwłaścicieli (nie dotyczy to współwłasności łącznej małżeńskiej) może żądać zniesienia współwłasności.
Współwłasność mieszkania to rozwiązanie, które wymaga nie tylko finansowego zaangażowania, ale także dobrej komunikacji pomiędzy współwłaścicielami. Zdarza się, że interesy współwłaścicieli są zupełnie różne, co prowadzi do konfliktów.
Każda sytuacja jest indywidualna, dlatego warto w przypadku sporu zasięgnąć porady prawnika, który pomoże dobrać najlepszą strategię i zadba o Twoje interesy.